Como propietario de una vivienda en alquiler, recibir quejas constantes sobre el comportamiento ruidoso de tu inquilino, puede terminar convirtiéndose en un cuadro de estrés y ansiedad permanente. Y es que lo que comenzó como una relación contractual prometedora, puede transformarse en un conflicto a tres bandas: tú como propietario, tu inquilino generador de ruidos y los vecinos afectados que exigen soluciones inmediatas.

Esta situación no solo pone en riesgo la buena convivencia en la comunidad, sino que también puede afectar al valor de tu propiedad, generar tensiones vecinales e incluso derivar en problemas legales. En este artículo, te contamos cómo actuar desde ya para solventar el problema.

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¿Cuál es el límite de ruido permitido?

Antes de tomar cualquier medida contra tu inquilino, es importante distinguir entre los ruidos cotidianos normales y aquellos que realmente constituyen una perturbación. La normativa española establece límites claros sobre los niveles de ruido permitidos en entornos residenciales:

 

  • 35 dB para el horario diurno (entre las 07:00 y las 23:00 horas)
  • 30 dB para el horario nocturno (entre las 23:00 y las 07:00 horas)

Importante: estos límites se aplican al interior de las viviendas y están amparados por la Ley del Ruido (Ley 37/2003) a nivel nacional, aunque las ordenanzas municipales pueden establecer variaciones.

¿Qué se considera ruido molesto?

No todo ruido puede catalogarse como molesto desde un punto de vista legal. Para que un sonido se considere perturbador según la jurisprudencia española, debe ser reiterado y continuado en el tiempo, no puntual; superar los decibelios permitidos por la normativa; o producirse en horarios especialmente protegidos, como las noches o los días festivos.

La intencionalidad también es un factor importante. Los tribunales suelen ser más severos con aquellos ruidos que se producen deliberadamente para molestar que con los que son consecuencia inevitable de actividades cotidianas normales. También se considera relevante si el ruido es evitable mediante medidas razonables: el ladrido ocasional de un perro puede ser tolerable (además de algo completamente natural), pero no lo es si el dueño lo deja solo durante horas sabiendo que ladrará continuamente.

Mujer tapándose los oídos por el ruido

No todos los ruidos molestos lo son a ojos legales.

iStock

¿Qué puedo hacer si un inquilino hace mucho ruido?

Enfrentar quejas sobre tu inquilino requiere tacto, firmeza y conocimiento legal. Aquí te mostramos el paso a paso más sencillo para abordar la situación:

1. Verifica la veracidad y gravedad de las quejas

No todas las quejas tienen el mismo fundamento o gravedad. El primer paso es asegurarte de que estás ante un problema real y no una simple incompatibilidad vecinal o un malentendido. Para ello, es recomendable que indagues un poco antes de confrontar a tu inquilino. Comienza hablando con varios vecinos, no solo con quien presentó la queja inicial. Esto te dará una visión más equilibrada y te permitirá contrastar diferentes versiones. Durante estas conversaciones, pide detalles concretos: ¿Qué días de la semana suelen producirse los ruidos? ¿A qué horas? ¿Qué tipo de sonidos son exactamente? 

2. Mantén una conversación con tu inquilino

Una vez confirmada la veracidad de las quejas, el primer paso debe ser una conversación franca pero respetuosa con tu inquilino:

  • Escoge un momento apropiado y en calma
  • Explica las quejas recibidas de forma objetiva
  • Evita acusaciones y escucha su versión con empatía
  • Recuerda las cláusulas del contrato referentes a la convivencia
  • Propón soluciones concretas, como horarios o limitaciones de volumen

3. Envía una notificación formal

Si la conversación no surte efecto, toca enviar una comunicación formal:

  • Redacta una carta o correo electrónico con las quejas, mencionando la normativa aplicable (ordenanza municipal, estatutos de la comunidad)
  • Cita las cláusulas relevantes del contrato de arrendamiento
  • Establece un plazo razonable para que cese la conducta molesta
  • Advierte de las posibles consecuencias si la situación persiste
  • Envía la comunicación por un medio que permita acreditar su recepción

Este documento formal servirá como prueba de que estás tomando medidas y será fundamental si necesitas iniciar acciones legales posteriormente.

4. Mediación comunitaria

En muchos municipios hay servicios de mediación que pueden facilitar un acuerdo entre las partes implicadas. Se trata de un proceso voluntario y confidencial que cuenta con profesionales imparciales que facilitan el diálogo, busca soluciones que satisfagan a todas las partes, puede prevenir la escalada del conflicto a instancias judiciales y suele ser gratuita o de bajo coste.

5. Medidas legales

Si todas las medidas anteriores fracasan y el inquilino continúa con su comportamiento ruidoso, la Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 27.2, establece claramente: ''Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas: e) cuando en la vivienda tengan lugar actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas''. Esto significa que las actividades ruidosas reiteradas y graves constituyen causa suficiente para resolver el contrato de alquiler. Para ello, deberás:

  1. Recopilar evidencias sólidas: como testimonios de vecinos, actas de la comunidad, denuncias policiales, grabaciones (respetando la legalidad), informes de mediciones acústicas.
  2. Enviar un requerimiento fehaciente: es imprescindible realizarlo mediante burofax o notario, comunicando al inquilino que debe cesar en su comportamiento o el contrato quedará resuelto.
  3. Iniciar el procedimiento de desahucio: si persiste la conducta, puedes presentar una demanda de desahucio por actividades molestas. Este proceso requiere representación legal y puede llevar varios meses.

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