Contar con la información adecuada a cada caso y situación da tranquilidad. Así que no hay nada como estar informado y al tanto de cada detalle para evitar sorpresas y sustos. Y cuando se trata de reformas y obras, lo mejor es tener toda la información práctica relacionada. Es decir, qué tipo de presupuesto recibirás y qué partidas aparecerán recogidas en él, qué licencias hay que pedir y quién se encarga, si debes solicitar algún permiso, cuándo se piden las ayudas… Para ello, nadie mejor que un estudio de arquitectura e interiorismo como OnyOn para que nos asesore.
Qué debes saber antes de empezar una obra
"Cuando uno compra una vivienda a reformar, ya tiene claro que no se va a conformar con cualquier vivienda. Quiere una vivienda que responda a su 'plan de vida'. Quiere una vivienda que se adapte a su forma de vivir, a la de su familia... En definitiva, desea una vivienda con personalidad propia", recuerda Hugo Prades Claessens, arquitecto de OnyOn Arquitectura + Interiorismo.
"Como de inicio no hay casa perfecta, cada una tiene su contexto propio. Así, el nuevo proyecto de reforma deberá encontrar la fórmula perfecta entre las características existentes y la personalidad, las aspiraciones y la capacidad económica de la persona que va a habitar ese espacio", añade.
¿Qué permisos se necesitan para empezar la reforma?
Una licencia de obra es un trámite que se realiza en el ayuntamiento, concretamente en el departamento de urbanismo. También se denomina licencia urbanística o permiso de construcción y te permite realizar obras menores o mayores según su grado. En España su solicitud es obligatoria para garantizar el cumplimiento de la legalidad vigente y el correcto abono de las tasas estipuladas. Porque la licencia conlleva tasas.
Además, habrá que solicitar el permiso de ocupación de la calle con los contenedores para escombros, del tamaño adecuado a la envergadura de la obra. Y en función de lo que se ocupe (si es un contenedor, varios o sacos) y los días de ocupación, se abona una tasa.
Además de estas premisas, los arquitectos con alma de interioristas del estudio de Arquitectura e interiorismo OnyOn han resuelto pacientemente cada una de nuestras dudas acerca de esos trámites que hay que tener en cuenta antes de empezar una obra. Y con ellos hemos elaborado este listado de cosas que no puedes perder de vista.
1. Un proyecto de arquitectura y/o interiorismo definido: proyecto de ejecución
"Mucho antes de iniciar una reforma, de meter gremios y herramientas, hay que tener un proyecto de arquitectura y/o interiorismo definido. Este debe ser concebido por un profesional especialista en reformas que va a ser el que consiga dibujar y dar coherencia a todas las ideas y necesidades de la nueva familia que va a ocupar este nuevo hogar", indican los arquitectos.
El arquitecto dimensiona los espacios y organiza el funcionamiento de la vivienda. De esta manera todo encajará sin sorpresas durante la ejecución de la obra. "Él se encarga de repartir la luz natural, las texturas y colores y maximiza las características propias de cada vivienda al plan de vida de su cliente", añaden. Todo ese trabajo se materializa en una serie de planos, que describen la obra a realizar de forma pormenorizada en sus dimensiones, geometría, materiales y calidades. Esa documentación también la tendrá el cliente que va a realizar la obra junto a una presupuesto descriptivo, que explica con detalle todos los trabajos a realizar. Todo esto se denomina proyecto de ejecución.
2. ACUERDO DEL CLIENTE SOBRE CÓMO VA A SER SU CASA: PROYECTO
El proyecto de ejecución es lo que el cliente y el arquitecto o interiorista se han puesto de acuerdo en ejecutar. El proyecto anticipa cómo van a ser los espacios, los materiales, anticipa los posibles problemas... "Toda la información debe ser comprensible por el cliente, ya que todo lo recogido en esos documentos es lo que va a recibir como obra y por lo que va a pagar", recuerdan desde OnyOn Arquitecura + Interiorismo.
El proyecto RECOGE: distribución, emplazamiento y tipo de instalaciones, materiales y calidades, proyecto de iluminación Y de mobiliario y detalles particulares de la obra
3. ¿Cómo se paga una obra?
En términos de pagos, lo normal es hacer un primer pago del 25% y el resto prorrateado en pagos mensuales según el plazo de la obra, dejando un 5% para la recepción definitiva de la obra.
4. SOLICITUD DE LICENCIA AL AYUNTAMIENTO
Una vez aprobado por el cliente el proyecto, se solicita la licencia de obra (cada ayuntamiento, aún en la misma región o comunidad autónoma, maneja tasas y plazos distintos que varían desde la inmediatez de la licencia a 6-8 meses de espera).
"Al iniciar el proyecto con el arquitecto es importante determinar una estrategia de cuándo solicitar las licencias según el plazo del ayuntamiento para no ralentizar la realización de las obras", concretan desde el estudio asesor OnyOn. Aquí debes saber que, aunque generalmente la solicitud de licencias las gestiona el arquitecto o interiorista, la solicitud de licencia va a nombre del cliente.
5. el PRESUPUESTO RESULTANTE DEL PROYECTO
Con el presupuesto descriptivo ya visto, hay dos líneas de trabajo:
- El arquitecto y/o decorador trabaja regularmente con una constructora y gremios y, por tanto, solo se pide precio a este.
- Se solicita que tres constructoras distintas oferten las partidas descritas en el proyecto de ejecución.
6. FIRMA DE CONTRATO CON LA CONSTRUCTORA O GESTOR DE GREMIOS
Una vez se ha elegido una empresa constructora para trabajar, analizado el presupuesto, se debe de firmar un contrato que explique:
- Condiciones de plazos
- Montante total de la obra y si es a precio cerrado o no
- Tipo de seguros de responsabilidad civil de la misma
- Garantías y responsabilidades
- Formas de pago
7. ACTA PREVIA AL INICIO DE LAS OBRAS
Antes del inicio de las obras se recomienda hacer un acta del estado de las viviendas adyacentes para saber si tienen grietas o no. El motivo es que si el edificio tiene estructura de madera y no de hormigón, al ser más flexible, puede generar movimiento de paredes o forjados y esto ocasionar daños en las propiedades vecinas. También es conveniente recoger en el acta el estado de los elementos comunitarios, que durante la reforma habrá que proteger bien para no estropearlos.
8. SEGUIMIENTO DE OBRA
¿Sabías que si contratas la obra con un estudio, el arquitecto y/o interiorista realizará visitas a obra para resolver con la constructora las dudas que tiene de cómo realizar partes de la obra, detalles, etc.? Son visitas esenciales para controlar la ejecución y procesos.
9. Durante la obra, esta pertenece a quien realiza los trabajos, no al cliente
"Mientras la obra está en ejecución y hasta su recepción por el cliente, esta pertenece a la constructora que está realizando los trabajos, por lo que es su responsabilidad la seguridad, protección de las obras, etc.", explican desde OnyOn.
10. CAMBIOS durante la reforma
Si hay cambios en el transcurso de la obra, la constructora debe señalarlos por escrito al cliente y transmitirle si conlleva un cambio de precios.
11. RECEPCIÓN DE LA OBRA
Cuando la constructora ha terminado el trabajo, se realiza una reunión con el cliente y el arquitecto en la que se redacta un listado de mejoras a hacer por la constructora si los hay y, en caso contrario, se recepciona la obra. Esto significa que el cliente se hace responsable de la misma.
12. CERTIFICADO FINAL DE OBRA
Cuando la obra está terminada y recepcionada por el cliente, el arquitecto redacta el Certificado final de obra, que se entrega al ayuntamiento y que le comunica a este que la obra está terminada tal y como estaba previsto. Si había cambios, esa documentación se introduce para que el ayuntamiento los tenga también.
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